Dziś kredytu na pełną cenę nieruchomości udzieli zdecydowana większość banków. Na prezentowane przez nas 22 instytucje ofertę taką ma 19 banków. A mBank, MultiBank, DnB Nord, EuroBank, Getin Noble Bank są gotowe pożyczyć również na opłaty około kredytowe i około transakcyjne. Jeszcze niedawno w szeregu tym był również PKO BP. Największy bank na rynku zmniejszył jednak niedawno maksymalną relację wartości kredytu do ceny nieruchomości ze 104 do 100 proc. Na obniżki zdecydowali się również Credit Agricole (ze 100 do 80 proc. LtV) i BPH (z 96 do 80 proc. LtV). Czy w ich ślady pójdą inni? Staje się to coraz bardziej prawdopodobne. Jeśli Komisja Nadzoru Finansowego będzie z równą determinacją co z walutami walczyła z wysokimi LTV, ryzyko upowszechnienia spadków LtV jest realne. Za przemawia też prognoza spadku cen nieruchomości.

W najnowszym raporcie oceniającym sytuację banków po trzech kwartałach 2011 roku, KNF grozi palcem tym, którzy udzielają kredytów na ponad 80 proc. wartości nieruchomości. Zwraca uwagę, że stale rosnący udział kredytów z LTV powyżej 80 proc. jest szczególnie ryzykowny, tym bardziej, że banki już mają duży portfel kredytów, w przypadku których wartość nieruchomości stanowiących główne zabezpieczenie jest niższa od wartości udzielonych kredytów. W raporcie można przeczytać: „Na podstawie danych nadzoru można szacować, że na skutek obserwowanego w br. (2011 r.) spadku cen nieruchomości oraz znacznego osłabienia złotego, liczba kredytów o LTV>100 proc. wzrosła z 149,4 tys. na koniec 2010 r. do około 300 tys. na koniec września br., a ich wartość zwiększyła się z 55,9 mld zł do około 100 mld zł. W przypadku istotnego pogorszenia jakości portfela tych kredytów i konieczności sprzedaży nieruchomości na masową skalę (przy braku możliwości skutecznej realizacji innych zabezpieczeń), część klientów i banków musiałaby ponieść wysokie straty”. Dlatego też banki powinny ustanowić dodatkowe zabezpieczenia lub też zabezpieczyć wzrost ryzyka dodatkowym kapitałem. Ponadto wysoki udział kredytów o LTV>80 proc. a zwłaszcza powyżej 100 proc. może stanowić przeszkodę w rozwoju rynku instrumentów dłużnych opartych o jednorodne portfele wierzytelności hipotecznych – zauważają przedstawiciele nadzoru finansowego.

KNF liczy zapewne na to, że banki nie będą się kurczowo trzymały raz zaoferowanych parametrów i potrafią zareagować na sytuację zmieniając LtV. A, że potrafią to zrobić najlepiej widać, po danych z marca 2009 roku, kiedy to kłopoty z kredytami na nieruchomości za oceanem straszyły m.in. polskie instytucje. Wówczas połowa z przedstawianych banków miała niższe LTV niż obecnie.

(fot. Open Finance)

Nadzór w opublikowanym raporcie po raz kolejny chłodzi też zapał części banków do nazbyt entuzjastycznego finansowania nieruchomości i zwraca uwagę na ryzyko nadmiernej koncentracji produktowej. W efekcie takiej polityki banki uzależniają swoją sytuację finansową od jakości portfela kredytów mieszkaniowych – stwierdza KNF.


Co na to uczestnicy rynku? Nie ma wątpliwości, że do zaleceń nadzoru finansowego muszą podchodzić z coraz większą uwagą. KNF wziął się bowiem na sposób i swoje rekomendacje wzmacnia ostatnim słowem w sprawie polityki dywidendowej banków. Do końca lutego KNF wyda poszczególnym bankom opinię czy mogą wypłacić akcjonariuszom dywidendę. Urząd będzie się przy tym sugerował: odpowiednio wysokim współczynnikiem wypłacalności, ale także kondycją portfela kredytowego (dobrze gdyby był pozbawiony kredytów walutowych) oraz kondycją inwestora strategicznego.

Dla głodnych kapitału spółek matek jak i pozostałych giełdowych akcjonariuszy negatywna opinia nadzoru przez kilka lat z rzędu na pewno nie będzie na rękę.

Halina Kochalska
Open Finance