Nie ukrywa jednak, że trudno jest prognozować sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Zdaniem ZBP kolejne nowe propozycje Komisji Nadzoru Finansowego - zmiany Rekomendacji S - mogą ograniczyć sprzedaż kredytów zabezpieczonych hipoteką o ponad 20 proc., choć nie stałoby się to od razu. Wiele będzie zależało od tego, kto okaże się silniejszy w przeciąganiu rynku na swoją stronę.

Zmiany gonią zmiany

Jeszcze na dobre nie zaczęła obowiązywać Rekomendacja T dotycząca podejścia do zdolności kredytowej, a już Komisja Nadzoru Finansowego przygotowała następną – nowelizację Rekomendacji S, która może przewrócić rynek kredytów hipotecznych do góry nogami. W środę minął termin zgłoszenia przez banki uwag do nowelizacji. – Podaliśmy swoje zastrzeżenia. Spytaliśmy jednocześnie, jakie są przyczyny tak drastycznych obostrzeń i jakie mogą być ich skutki, bo tego w tym dokumencie brakuje – mówi Mariusz Zygierewicz, dyrektor w Związku Banków Polskich.

Według ZBP kilka mocnych ograniczeń, jakie tkwią w nowym projekcie rekomendacji S może zmniejszyć sprzedaż kredytów o ponad 20 proc. w stosunku do możliwości jakie dają obecne warunki. - Na dodatek problem dotknie zarówno klientów detalicznych jak i firmy – tłumaczy przedstawiciel ZBP. Nie chce jednak zdradzać pomysłów bankowców na to jak z jednej strony zadowolić ostrożne oczekiwania nadzoru, a z drugiej nie zahamować sprzedaży kredytów. – Z pewnością konsultacje zajmą wiele tygodni – dodaje Mariusz Zygierewicz, a po tonie głosu można stwierdzić, że łatwo nie będzie. W dokumencie widnieje zapis, że Rekomendacja S wejdzie w życie do „dnia… 2011 r.”, czyli w przyszłych roku, choć nie wiadomo, czy na początku czy na końcu. Nie ma w niej również informacji o długości vacatio legis.

Koniec z walutami i 100 proc. LTV

Nie ma jednak wątpliwości, że jeśli dyskusje będą się przedłużały i górą będzie w nich nadzór, to może to istotnie zwiększyć sprzedaż kredytów w najbliższych miesiącach. Bo nowe rozwiązania w swoim pierwotnym kształcie mają m.in. zablokować sprzedaż kredytów walutowych i obniżyć maksymalną wysokość kredytu poniżej 100 proc. ceny nieruchomości.

1) Jednym z elementów projektu nowelizacji Rekomendacji S jest zastrzeżenie, że banki, które do tej pory pożyczyły klientom w walutach już co najmniej połowę kredytów mieszkaniowych, nie będą mogły dalej udzielać kredytów w walutach obcych. Praktycznie odcina to możliwość sprzedaży kredytów walutowych wszystkim bankom udzielającym obecnie tego rodzaju kredytów, z wyjątkiem PKO BP. Banki chciałyby, aby kryterium - maksymalnie połowa sprzedaży kredytów walutowych - zastosować do nowej sprzedaży. (Rekomendacja 7)

2) KNF zaleca też w rekomendacji stworzenie limitów dla firmowych portfeli kredytowych finansujących zarówno nieruchomości mieszkalne jak i komercyjne. W dokumencie nie ma jednak mowy o konieczności przyjęcia jakiegoś sztywnego progu jak miało to miejsce w kredytach detalicznych. (Rekomendacja 7)

3) Bankowcom nie przypadł również do gustu zapis mówiący, że badanie zdolności kredytowej powinno się odbywać przy uwzględnieniu maksymalnego trwania spłaty kredytu przez 25 lat. Nie oznacza to oczywiście, że klient nie mógłby spłacać kredytu dłużej, ale jego zdolność kredytowa mogłaby na tym ucierpieć. Obecnie prawie 60 proc. kredytów jest branych na ponad 25 lat – zwracają uwagę w ZBP. (Rekomendacja 11)

4) Nadzór oczekuje dodatkowo także, że jeśli okres spłaty kredytu wkracza w okres emerytalny klienta, to bank powinien uwzględnić w ocenie zdolności kredytowej prawdopodobną zmianę wielkości dochodów w tym czasie. (Rekomendacja 11) 5) KNF chce także, aby do obliczania relacji wartości kredytu do wartości nieruchomości (LtV) nie była brana pod uwagę jej wartość rynkowa. Bank powinien uwzględniać wartość zabezpieczenia możliwą do uzyskania podczas ewentualnego postępowania windykacyjnego, biorąc pod uwagę ograniczenia prawne, ekonomiczne (m.in. koszty zbycia zabezpieczenia) oraz inne. (Rekomendacja 15)

Takie podejście doskonale obniżyłoby maksymalne LtV i o obecnych 100 proc. czy więcej nie byłoby już mowy. Jak wynika z danych za II kwartał niemal 19 proc. kredytów miało wartość od 95 do ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Dla porównania jeszcze w I kwartale było to 12 proc. Bankowcy obstają, aby nadal odnosić się do wartości rynkowej.

Zdaniem nadzoru w bankach, które nie mają mechanizmów i baz danych pozwalających na szacowanie obniżki rynkowej wartości nieruchomości o koszty jej szybkiej sprzedaży, maksymalny ustalany przez bank poziom LtV nie powinien być wyższy niż 80 proc. dla kredytu na 5 lat i więcej oraz 90 proc. dla pozostałych.

Halina Kochalska
Analityk Gold Finance

Powyższy tekst jest wyrazem osobistych opinii i poglądów autora i nie powinien być traktowany jako rekomendacja do podejmowania jakichkolwiek decyzji związanych z opisywaną tematyką. Jakiekolwiek decyzje podjęte na podstawie powyższego tekstu podejmowane są na własną odpowiedzialność.